Quello che le statistiche non vedono, ma una guida turistica sì
A Shanghai, camminando verso uno dei quartieri “antichi” ricostruiti negli ultimi anni — vicoli in stile, lanterne, negozi di souvenir e sale da tè — la guida ci ha spiegato come erano nati. Il Comune espropriava le vecchie case del quartiere (sovraffollate e prive dei servizi igienici di base) e compensava i proprietari con appartamenti nuovi. Non uno: fino a tre appartamenti per una casupola di due stanze.
Lo ha raccontato senza enfasi, come si racconta una procedura nota a tutti. Poi ha aggiunto la frase che mi ha fatto tirare fuori il taccuino (digitale): dopo il Covid, i prezzi di esproprio si sono ridotti molto.
Chi ha lavorato in azienda impara presto che il dato interessante non è quasi mai il prezzo esposto. È il costo di acquisizione: quello che un’operazione deve pagare per riuscire. Il prezzo di listino lo decide il marketing; il costo di acquisizione lo decide la realtà.
Quella frase, detta in mezzo a un vicolo turistico, era il costo di acquisizione della crescita urbana cinese. E ci diceva che era cambiato.
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Perché un Comune regalava tre case
Il meccanismo è meno generoso di quanto sembri. I governi locali cinesi non incassano un’imposta immobiliare paragonabile a quelle occidentali: dipendono in misura decisiva dalla cessione dei diritti d’uso del suolo e dal credito garantito dal suolo stesso. Espropriano un isolato degradato, cedono i diritti ai costruttori, incassano. C’è anche un incentivo di carriera: i funzionari locali sono valutati soprattutto su crescita del PIL, occupazione ed entrate fiscali; quindi un’asta di terreni ben riuscita muove tutte e tre le voci insieme.
In quel modello il compenso ai residenti non è beneficenza: è il prezzo del consenso. Finché il valore del suolo riqualificato eccede abbondantemente il costo dell’esproprio, conviene pagare tre appartamenti ed evitare qualsiasi contenzioso. È capacità realizzativa.
Ha anche prodotto un effetto sociale enorme e poco raccontato: milioni di famiglie urbane sono diventate benestanti per esproprio, non per risparmio. Non hanno accumulato: sono state raggiunte dal piccone al momento giusto.
Se invece il compenso si comprime, significa che il margine si è chiuso.
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La verifica
Tornato in Italia ho cercato il riscontro. Le entrate dei governi locali da cessione dei diritti sul suolo sono calate del 13,2% nel 2023, del 16% nel 2024 e del 14,7% nel 2025: rispetto al picco del 2021 si sono più che dimezzate.
Le cause, in ordine di rilevanza:
- calo della domanda immobiliare residenziale: nel 2024 gli investimenti immobiliari sono scesi del 10,6% e la superficie di nuove abitazioni vendute del 14,1% (−17,6% in valore), mentre lo stock di abitazioni invendute cresceva del 16,2%; meno case vendute significa meno imprese disposte a comprare terreni per costruirne di nuove;
- crisi di liquidità degli imprenditori: se le imprese immobiliari sono indebitate e senza liquidità, non partecipano alle aste o le disertano;
- riduzione dell’offerta: sotto la linea politica “le case sono per abitarci, non per speculare –costruire in base alle vendite”, i governi locali hanno tagliato l’offerta di terreni edificabili per evitare di aggravare l’eccesso di scorte invendute; quindi il calo non è solo di domanda, ma anche di offerta pianificata.
Se la fonte di gettito che ripaga gli espropri arretra, il compenso arretra con essa. E nel 2022 Shanghai ha dichiarato concluso il trentennale programma di demolizione dei vecchi quartieri del centro: oggi si ristruttura più di quanto si demolisca. Ma anche questo è un segno dei tempi: si smette di espropriare quando l’esproprio smette di ripagarsi. La testimonianza della guida non era un aneddoto: era l’effetto microeconomico di una statistica macro, arrivato in forma più concreta. La compressione post-Covid segnala che il contesto è cambiato e che si è chiuso un canale di arricchimento della classe media urbana.
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Il “prezzo” del matrimonio
Il punto in cui la questione smette di essere di finanza pubblica e diventa antropologica l’avevo incontrato qualche giorno prima, a Guilin. Un secondo elemento che poi collegherò al primo.
In Cina vige il caili, regalo di fidanzamento che un uomo di solito fa alla famiglia della sposa. Nella società agricola cinese, quando una donna si sposava lasciava definitivamente la propria casa per trasferirsi e lavorare nella famiglia del marito e il caili nasceva sia come compensazione economica per la perdita di una forza lavoro, sia come segno di ringraziamento per i genitori della donna per avere cresciuto la figlia, nonché come dimostrazione della stabilità economica del futuro sposo. Non c’è mai stata una soglia per l’importo da pagare, che dipendeva dallo status sociale ed economico dell’aspirante sposo o della sua famiglia. Per esempio, negli anni Sessanta del secolo scorso il corredo comprendeva un letto, un armadio, una cassettiera, un vaso da notte, un tavolo e quattro sedie.
La guida locale di Guilin spiegava che nella regione ci sono molti più uomini che donne: quindi la carenza di offerta ha fatto salire il prezzo. Il caili diventa così più simile a una transazione, poiché nella situazione di “squilibrio matrimoniale” alcuni genitori di future spose chiedono quantità esorbitanti di denaro e regali preziosi. Quindi il caili è diventato un pesante onere finanziario per gli uomini che vogliono sposarsi. Nel Guangxi la famiglia dello sposo deve mettere insieme la dote per una cifra intorno ai quarantamila euro. A Shanghai, giorni dopo, un’altra guida ha confermato il fenomeno anche se in forma diversa: lì si richiede l’acquisto di un appartamento nuovo a carico della famiglia dello sposo, in una città dove i nuovi complessi del centro storico si vendono oltre i centomila yuan al metro quadro, i più esclusivi intorno ai duecentomila e dove anche la media dell’usato supera i trentacinquemila.
Due testimoni di zone diverse del Paese, che descrivono il medesimo meccanismo.
I dati confermano la premessa demografica. Il rapporto fra i sessi in Cina, sul totale della popolazione, è di circa 104 maschi per 100 femmine, con un trend generale di lenta normalizzazione (dati NBS campionari; l’ultimo Censimento 2020 rilevava un rapporto sessi totale pari a 105,07 con F=100). Il rapporto alla nascita è però di circa 110 maschi ogni 100 femmine, in discesa dal picco del primo decennio del secolo ancora più alto; lo squilibrio s’inverte solo nella terza età, perché le donne vivono più a lungo. Seppure con diverse stime, le coorti nate al picco entreranno nell’età da matrimonio nel prossimo decennio con un netto squilibrio a favore dei maschi.
Curiosamente, questo scenario ha ispirato anche la narrativa: il romanzo An Excess Male di Maggie Shen King (2017) costruisce una distopia proprio attorno alla proiezione di milioni di uomini “in eccesso”.
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Un circolo vizioso
Adesso i pezzi s’incastrano.
Molti uomini non riescono già a trovare una compagna di vita a causa dello squilibrio di genere. Poi ci si mette la trasformazione che ha subito il caili.
Internet è pieno di diverse versioni dell’importo che gli uomini devono pagare per sposarsi; nel paragrafo precedente ne ho riportato due versioni, una di una provincia centromeridionale, una di Shanghai. Poiché ci si aspetta generalmente che un uomo in cerca di matrimonio possieda una casa, gli uomini nelle grandi città cinesi come Pechino, Shanghai e Shenzhen, dove i prezzi delle case sono molto alti, spesso si lamentano di non poter pensare al matrimonio perché non possono permettersi di comprare una casa, per non parlare di altre condizioni come automobili, gioielli e denaro. Anche ammesso che alcuni post esagerino i costi, riflettono il fatto che gli uomini cinesi che vogliono sposarsi affrontano enormi pressioni economiche. La stampa cinese riporta casi di liti giudiziarie legate al caili (ad es. per la restituzione del denaro del regalo ai genitori di un uomo che si era suicidato) o di suicidi per non essere in grado di fare fronte alla pressione finanziaria del matrimonio, nonché di scontri degli aspiranti sposi coi loro suoceri che chiedono enormi quantità di denaro.
La situazione si è aggravata a Shanghai (così come in altre metropoli) quando il canale principale con cui le famiglie si procuravano il patrimonio necessario a sposare un figlio, ossia l’esproprio compensato in appartamenti, si è chiuso dopo il Covid. La famiglia raggiunta dal piccone nel 2015 aveva tre appartamenti e poteva darne uno al figlio. Quella espropriata oggi ne ha uno e ci abita.
Non serve necessariamente una spiegazione culturale sul disamore dei giovani cinesi per il matrimonio. È aritmetica patrimoniale.
Per compensare l’impatto di una società che invecchia rapidamente, la Cina ha deciso di consentire a tutte le coppie di avere tre figli. Ma la crescente domanda di importi elevati come caili rimane un potente deterrente sia perché le coppie si formino, sia perché abbiano uno o più figli, perché c’è la possibilità del 50% che il neonato sia un maschio, il che significa affrontare fra venticinque anni il costo del matrimonio.
Dal picco di 13,47 milioni di matrimoni nel 2013 si è scesi a 6,83 milioni nel 2022, 7,68 milioni nel 2023, 6,106 milioni nel 2024. Il 2025 ha segnato una risalita modesta a 6,76 milioni, ma resta il secondo anno più basso; secondo alcune fonti il rimbalzo 2025 è in buona misura anticipazione temporale (il 2025 era un anno considerato favorevole ai matrimoni secondo il calendario cinese) e infatti il primo semestre 2026 è tornato in calo. Comunque, meno della metà del picco in dodici anni.
E la popolazione cinese è calata per il quarto anno consecutivo: 1.404,89 milioni a fine 2025, calo di 3,39 milioni sull’anno precedente, quarto anno consecutivo di contrazione e il più rapido finora, saldo naturale −2,41‰. Le nascite sono scese a 7,92 milioni dai 9,54 milioni del 2024, un calo del 17% in un anno, il minimo dal 1949.
Certamente non dipenderà tutto dalla combinazione di caili e contrazione dei prezzi degli espropri, ma se il matrimonio è diventato inaccessibile vi sono conseguenze misurabili e lo squilibrio strutturale peggiora proprio mentre la base demografica si contrae, avvitandosi in un circolo vizioso.
C’è infine una coda meno raccontata. Dove l’aritmetica non torna, il mercato matrimoniale si è esteso oltre confine: ci sono state citate, con naturalezza, agenzie specializzate in spose vietnamite.
Lo squilibrio demografico si è tradotto in un mercato con prezzi, intermediari e un bacino di approvvigionamento estero. La disuguaglianza economica si converte in disuguaglianza riproduttiva: chi non ha capitale non si sposa.
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Il conto che resta
Sul versante pubblico, la contrazione delle entrate fondiarie lascia un’eredità pesante. Il debito “aumentato” cinese (quello che include i veicoli di finanziamento locali) è passato da meno del 100% del PIL nel 2019 al 126% nel 2024, con proiezioni di crescita.
Il Governo non è fermo: già un pacchetto varato a fine 2024 mobilitava seimila miliardi di yuan aggiuntivi, più ottocento miliardi l’anno per cinque anni (per precisione, gli 800 miliardi annui non sono risorse aggiuntive in senso stretto: rappresentano una riallocazione di capacità di indebitamento esistente verso la ristrutturazione del debito convertendo il debito occulto ad alto tasso in debito pubblico esplicito a tasso più basso).
Il ciclo si chiude su sé stesso: meno entrate fondiarie, meno capacità di spesa dei Comuni, minori entrate (seppure straordinarie) per i cittadini, consumi più deboli.
Appena oltre il confine della municipalità di Shanghai, nel villaggio d’acqua di Lili, ho visto un centro di accoglienza turistica enorme e vuoto, case dove cinque persone vivono in una stanza, una donna che lavava i panni nel fiume. Il nucleo storico è passato da dodicimila residenti originari a circa quattromila; restano soprattutto gli anziani. Non è una provincia remota: è il delta dello Yangtze, l’area più ricca del Paese. La ricchezza cinese si concentra in punti e non sempre si diffonde nel territorio circostante. E non si può salvare ogni borgo trasformandolo in destinazione turistica.
Pochi giorni prima avevo visto la stessa cosa in forma agricola. Intorno a Guilin e sulle montagne di Longji molti campi sono incolti, comprese risaie a terrazza, e strutture agricole sono abbandonate. La guida lo spiegava così: i giovani sono andati in città, anche i bambini vanno a studiare in città e non tornano. Il termine péidú descrive un fenomeno comune in Cina in cui i genitori (o i nonni) si trasferiscono temporaneamente, lasciano il loro lavoro o affittano appartamenti vicino alle migliori scuole per prendersi cura della vita quotidiana dei loro figli a tempo pieno in modo che possano concentrarsi su un’intensa preparazione. In poco più di dieci anni le primarie rurali si sono ridotte a poco più di un terzo, le famiglie seguono i figli in città e il villaggio si svuota. Le terrazze più celebri, invece, restano coltivate: secondo la guida, i contadini ricevono un sussidio pagato coi biglietti dei turisti. La rivitalizzazione rurale salva ciò che si può fotografare.
Nel 2021 il Governo ha dichiarato eliminata la povertà rurale secondo lo standard ufficiale cinese: circa 2,30 dollari al giorno. Con la soglia che la Banca mondiale usa per i Paesi a reddito medio-alto, 6,85 dollari, nello stesso anno era povero il 17% dei cinesi, oltre 240 milioni di persone. Lili, Longji e i villaggi lungo il fiume Li stanno in quello spazio.
La risposta strutturale è arrivata a marzo 2026 con il 15° Piano quinquennale (2026–2030): stabilizzazione del mercato immobiliare, edilizia accessibile, più welfare per infanzia, anziani e previdenza e un capitolo intero dedicato a una «società favorevole alla natalità». Sulla carta è la descrizione del circolo vizioso, letta dal lato di chi deve spezzarlo.
Il 20 agosto (eravamo partiti da pochi giorni da Shanghai) il tribunale di Shenzhen ha condannato all’ergastolo per frode finanziaria su vasta scala, occultamento di debiti e bancarotta Hui Ka Yan, fondatore di Evergrande, uno dei maggiori imprenditori immobiliari in Cina, con confisca di tutti i beni. Nel 2021 l‘azienda era andata in default, scuotendo i mercati finanziari globali e lasciando milioni di case non finite; nel gennaio 2024 ne era stata avviata la liquidazione giudiziale.
È così arrivata la fine giudiziaria di una vicenda finanziaria, quando gli effetti reali sono già distribuiti su milioni di famiglie. Le tre case che una famiglia di Shanghai ha ricevuto dieci anni fa e l’appartamento singolo che la famiglia accanto riceve oggi sono la stessa storia raccontata dal lato in cui accade davvero.
